Eine Immobilieninvestition in Frankreich basiert auf einer Berechnung der netto Rentabilität nach Kosten und Steuern, nicht auf einer brutto Rentabilität, die in den Anzeigen angegeben ist. Der Unterschied zwischen beiden kann mehrere Prozentpunkte betragen, was ein scheinbar rentables Projekt in eine neutrale oder defizitäre Operation verwandelt. Die Mechanismen zu verstehen, die die theoretische Rendite von der realen Rendite trennen, ermöglicht es, die Möglichkeiten bereits vor einer Besichtigung einer Immobilie zu filtern.
DPE-Vorgaben und Gesamtkosten der Akquisition im Jahr 2024
Seit Januar 2023 dürfen die energieintensivsten Wohnungen der Klasse G nicht mehr mit einer Mieterhöhung belegt werden. Ab 2025 gelten schrittweise Vermietungsverbote für bestimmte thermische Durchlässe. Diese Regelung verändert die Sichtweise auf einen Mietkauf.
Der reine Kaufpreis reicht nicht mehr aus. Eine Wohnung der Klassen F oder G, die unter dem Marktpreis angeboten wird, kann attraktiv erscheinen, aber das notwendige Budget für energetische Sanierungen, um mindestens die Klasse E zu erreichen, muss von Anfang an eingeplant werden. Dämmung der Wände, Austausch der Heizungsanlage, Belüftung: Diese Posten erhöhen die Gesamtkosten und verschieben den Rentabilitätspunkt um mehrere Jahre.
Die aktuellen politischen Ankündigungen sprechen von einer Lockerung der Berechnungsmethoden des DPE, nicht von einem Verzicht auf den Zeitplan. Das regulatorische Risiko verlagert sich auf die Klassifizierungsmethode. Für Investoren, die sich auf sanierungsbedürftige Immobilien konzentrieren, besteht die solideste Strategie darin, eine Klasse D nach den Arbeiten anzustreben, was eine Sicherheitsmarge gegenüber zukünftigen normativen Entwicklungen bietet. Plattformen wie Invistita ermöglichen es, diese Analyse im Vorfeld des Akquisitionsprojekts zu strukturieren.
Vermietungsbesteuerung: möbliert oder unmöbliert, eine Entscheidung überdenken
Der vorherrschende Reflex seit einem Jahrzehnt lenkte die Investoren in Richtung möblierte Vermietung unter dem LMNP-Status, hauptsächlich dank der Möglichkeit, die Immobilie abzuschreiben und die Besteuerung der Mieteinnahmen erheblich zu senken. Dieses Schema entwickelt sich jedoch weiter.
Mehrere diskutierte Maßnahmen zielen darauf ab, die Besteuerung der unmöblierten Vermietung derjenigen der möblierten Vermietung anzunähern. Die mögliche Einführung eines Abschreibungsmechanismus für die unmöblierte Vermietung bis 2026-2028 stellt den systematischen Vorteil der möblierten Vermietung in Frage. Für einen Investor, der 2024 kauft, ist die Wahl des Mietvertrags über mehrere Jahre hinweg bindend und muss diese Entwicklungen antizipieren.
Drei Kriterien ermöglichen es, zwischen möbliert und unmöbliert für ein bestimmtes Projekt zu entscheiden:
- Die lokale Mietnachfrage: In Universitätsstädten findet die möblierte Vermietung schnell Mieter, aber der Mieterwechsel verursacht häufigere Instandhaltungskosten
- Die geplante Haltedauer: Eine möblierte Wohnung, die über fünfzehn Jahre abgeschrieben wird, verliert ihren steuerlichen Vorteil beim Verkauf, wenn die Gewinne unter Berücksichtigung der abgezogenen Abschreibungen neu berechnet werden
- Das steuerliche Profil des Investors: Ein hochbesteuerter Steuerpflichtiger profitiert mehr vom Vermietungsdefizit bei unmöblierter Vermietung als ein Steuerpflichtiger mit niedrigem Grenzsteuersatz
Die Antwort variiert je nach Situation. Die möblierte Vermietung ist nicht mehr automatisch die beste steuerliche Wahl für eine Mietinvestition in Frankreich.
Immobilienkreditzinsen und Hebeleffekt im Jahr 2024
Die Phase der sehr niedrigen Zinsen ist vorbei. Die Immobilienkreditzinsen sind seit 2022 erheblich gestiegen, und dieser Anstieg verändert die Berechnung des Hebeleffekts, der nach wie vor das Hauptargument für Immobilieninvestitionen im Vergleich zu Finanzanlagen ist.
Der Hebeleffekt funktioniert, solange die netto Rendite der Immobilie die tatsächlichen Kreditkosten (nominaler Zinssatz plus Kreditversicherungsgebühren plus Bearbeitungsgebühren) übersteigt. Wenn der Abstand kleiner wird, basiert die Operation mehr auf der langfristigen Wertsteigerung der Immobilie als auf dem monatlichen Cashflow. Dieser Paradigmenwechsel erfordert, dass man eine höhere monatliche Sparanstrengung akzeptiert als noch vor drei Jahren.
Der usury-Zins, der vierteljährlich von der Banque de France neu berechnet wird, legt die Obergrenze fest, bis zu der eine Bank nicht verleihen kann. Seine regelmäßige Anpassung hat den Zugang zu Krediten trotz der Erhöhung der Leitzinsen aufrechterhalten, aber der Spielraum für Verhandlungen bleibt eng. Die Angebote mehrerer Institute zu vergleichen und die Kreditversicherung durch Delegation zu optimieren, sind die beiden konkreten Hebel, um die Gesamtkosten der Finanzierung zu senken.
Stadtwahl und Mietdruck: Wo investieren
Die Mietnachfrage bleibt in mehreren mittleren französischen Städten stabil, getragen von dynamischen Beschäftigungszentren und dem demografischen Druck. Die Wahl des Standorts hat einen größeren Einfluss auf die Rentabilität als die Art der Immobilie oder das Steuersystem.
Ein angespanntes Marktumfeld (mehr Anfragen als verfügbare Angebote) schützt vor Mietausfällen, die nach wie vor der größte Renditezerstörer sind. Drei konkrete Indikatoren ermöglichen es, den Mietdruck einer Stadt zu bewerten:
- Die durchschnittliche Wiedervermietungszeit nach einem Auszug: unter drei Wochen ist der Markt positiv
- Das Verhältnis zwischen Online-Anzeigen und Mietern: eine geringe Anzahl von Anzeigen im Vergleich zur Nachfrage weist auf einen hohen Druck hin
- Die Präsenz von Infrastrukturprojekten (Verkehr, Gewerbegebiete, Campus), die die Nachfrage mittelfristig unterstützen
Die großen Metropolen bieten eine Vermögenssicherheit, aber die Renditen sind oft durch hohe Kaufpreise gedrückt. Gut angebundene mittlere Städte bieten ein besseres Gleichgewicht zwischen Mietrendite und Vacancierisiko.
Vermietungsmanagement und reale Netto-Rentabilität
Das Vermietungsmanagement absorbiert einen signifikanten Teil der brutto Rendite. Eigentumsnebenkosten, Grundsteuer, Versicherung für nicht wohnende Eigentümer, Rücklagen für Arbeiten, eventuelle Gebühren für delegiertes Management: Diese Posten summiert reduzieren die angegebene Rendite erheblich.
Die direkte Verwaltung spart die Agenturgebühren (die in der Regel einen Prozentsatz der eingezogenen Mieten ausmachen), erfordert jedoch Zeit und Wissen über die gesetzlichen Verpflichtungen. Die reale Netto-Rentabilität wird nach Abzug aller Kosten berechnet, einschließlich der Leerstandszeiten und möglicher Mietausfälle.
Ein Investor, der in seiner ursprünglichen Berechnung keine Rücklage für Arbeiten einplant, setzt sich einer schrittweisen Verschlechterung der Rendite aus. Die Fassadensanierung, der Austausch einer zentralen Heizungsanlage oder die Anpassung der elektrischen Normen eines alten Objekts können mehrere Monate Miete kosten. Diese Ausgaben bereits in der Projektstudienphase zu integrieren, bleibt die zuverlässigste Methode, um unangenehme Überraschungen während der Haltedauer zu vermeiden.