Bevor sie einen Kaufvertrag unterschreiben, überprüfen die meisten Käufer die Fläche, den Preis pro Quadratmeter und den Zustand des Daches. Die tatsächliche Sonneneinstrahlung der Immobilie gerät oft in den Hintergrund. Das ist ein teurer Fehler: Ein schlecht ausgerichtetes Haus oder eines, das von einem Nachbargebäude verdeckt wird, kann ein helles Wohnzimmer bereits im November in einen dunklen Raum verwandeln. Google Earth und Solar-Simulationswerkzeuge ermöglichen es, diesen Punkt bereits vor dem ersten Besuch zu überprüfen.
Schatten von benachbarten Gebäuden: das unsichtbare Kriterium für einen Immobilienkauf
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass ein nach Süden ausgerichtetes Haus trotzdem an Licht mangeln kann? Das Problem liegt selten an der Ausrichtung selbst. Es kommt von den Hindernissen in der Umgebung: einem vierstöckigen Gebäude im Süden, einer Reihe großer Bäume im Osten oder einem Relief, das die tiefstehende Wintersonne blockiert.
Genau das ermöglichen die 3D-Schatten-Simulationswerkzeuge zu bewerten. Google Earth macht durch seine dreidimensionale Modellierung der Gebäude die Schattenprojektion auf einem Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten sichtbar. Plattformen wie Shadowmap gehen noch weiter: Sie kombinieren die Geometrie der Gebäude mit Geländedaten und manchmal mit Vegetationsdaten, um eine präzise Schattenkarte für das ganze Jahr zu erstellen.
Konkret können zwei benachbarte Häuser in derselben Straße sehr unterschiedliche Sonnenscheindauern erhalten, je nach Höhe der gegenüberliegenden Gebäude. Die Überprüfung dieses Parameters auf einem Bildschirm dauert nur wenige Minuten. Es nach dem Einzug festzustellen, dauert Jahre.
Der Ansatz zur Sonnensimulation mit Google Earth bleibt der zugänglichste Ausgangspunkt für Privatpersonen, da es ausreicht, in die 3D-Satellitenansicht zu wechseln und den Sonnenverlauf über dem betreffenden Grundstück zu beobachten.
Sonnensimulation auf Google Earth: was das Tool wirklich zeigt
Google Earth zeigt die Gebäude in Volumen in den meisten städtischen Gebieten an. Um diese Ansicht zu nutzen, aktivieren Sie die Ebene “3D-Gebäude” und positionieren Sie sich über dem Grundstück, das Sie interessiert.
Die Ausrichtung ohne Kompass erkennen
Der Norden ist standardmäßig immer oben auf dem Bildschirm. Wenn Sie die Hauptfassade in Bezug auf diese Achse beobachten, können Sie die Ausrichtung in wenigen Sekunden ableiten. Aber die Ausrichtung allein reicht nicht aus. Drehen Sie die Ansicht, um die Volumen um das Haus herum zu untersuchen.
Die Schatten in 3D lesen
Google Earth ermöglicht es, die Uhrzeit und das Datum der Sonnendarstellung über den Zeitregler zu ändern (erreichbar unter “Sonne” im Menü Ansicht). Schieben Sie diesen Regler auf einen Wintertag, zum Beispiel im Dezember, um die Schatten zu beobachten, wenn sie am längsten sind. Das ist die kritische Zeit: Wenn das Grundstück im Dezember um 12 Uhr direktes Licht erhält, wird es das das ganze Jahr über tun.
Wiederholen Sie den Vorgang im Sommer, um zu überprüfen, dass die Terrasse oder der Garten zwischen 12 und 16 Uhr nicht in der prallen Sonne ohne jeglichen Schutz liegt, was ein umgekehrtes Komfortproblem darstellt.
Google Solar API und ergänzende Werkzeuge für weitergehende Analysen
Google hat eine Solar-API entwickelt, die das Solarpotential eines Daches anhand von Luftbilddaten und 3D-Modellen analysiert. Dieses Tool richtet sich eher an Fachleute und Entwickler, aber mehrere öffentlich zugängliche Websites nutzen es, um Schätzungen zur Photovoltaikproduktion bereitzustellen.
Für einen Käufer ist das Interesse doppelt. Erstens, die Rentabilität von Solarpanelen vor dem Kauf zu bewerten: Ein nach Norden ausgerichtetes Dach mit dauerhaftem Schatten rechtfertigt nicht dieselbe Investition wie ein freies Dach nach Süden. Zweitens, objektiv zwei Immobilien in unterschiedlichen Straßen zu vergleichen.
Weitere kostenlose Werkzeuge ergänzen die Analyse:
- Shadowmap bietet eine 3D-Kartierung der Schatten, die über einen Browser zugänglich ist, mit präziser Zeiteinstellung und Berücksichtigung der umliegenden Gebäude.
- Die regionalen Solarkataster (verfügbar in mehreren französischen Metropolen) kombinieren die Dachdaten mit der lokalen Bestrahlung, um das Photovoltaikpotential von Grundstück zu Grundstück zu schätzen.
- SketchUp ermöglicht es, realistische Schatten auf ein importiertes 3D-Modell zu projizieren, was hilft, die Auswirkungen eines zukünftigen benachbarten Bauwerks auf Ihre Sonneneinstrahlung zu simulieren.
Vier konkrete Überprüfungen vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags
Die Analyse der Sonneneinstrahlung ersetzt nicht einen Vor-Ort-Besuch, filtert jedoch effektiv die Immobilien, bevor man sich auf den Weg macht. Hier sind die Punkte, die systematisch überprüft werden sollten.
- Winterlicher Schatten um 12 Uhr: Wenn die Südseite um 12 Uhr im Dezember auf Google Earth im Schatten liegt, wird das Wohnzimmer mehrere Monate lang an natürlichem Licht mangeln.
- Laubabwerfende oder immergrüne Vegetation: Ein Laubbaum lässt die Wintersonne durch, ein Nadelbaum blockiert sie das ganze Jahr über. Google Earth unterscheidet dieses Detail nicht immer, eine Überprüfung vor Ort bleibt notwendig.
- Bauprojekte in der Nähe: Konsultieren Sie den lokalen Bebauungsplan, um herauszufinden, ob ein benachbartes Grundstück ein mehrstöckiges Gebäude aufnehmen kann, das die Sonneneinstrahlung radikal verändern würde.
- Kohärenz zwischen der Ausrichtung und der Innenaufteilung: Ein nach Süden ausgerichtetes Haus mit dem Wohnzimmer auf der Nordseite verliert den Vorteil seiner Ausrichtung. Vergleichen Sie den Grundriss der Immobilie mit der Satellitenansicht, um zu überprüfen, ob die Wohnräume tatsächlich von Licht profitieren.
Diese Überprüfungen dauern etwa zwanzig Minuten pro Immobilie. Bei einem Kaufprojekt von mehreren Hunderttausend Euro vermeidet diese Vorbereitungszeit nachhaltige Bedauern. Eine helle Immobilie im Sommer, die von Oktober bis März dunkel ist, verliert an Komfort und Wiederverkaufswert. Die Sonnensimulation verwandelt eine vage Intuition in eine beobachtbare Größe, lange bevor die Unterschrift beim Notar erfolgt.